深圳樓市,最混亂的一幕發生了

深圳樓市,最混亂的一幕發生了

三月,萬物復甦的季節。

不知道大家有沒有察覺到,最近關心深圳樓市的人變多了,買得起房的,買不起房的,想買房,想賣房的,想換房的,都在密切關注市場。

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就市場本身而言,變化來得太快,博弈無處不在。

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深圳樓市,正在上演極爲混亂的一幕。

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政策端,上週,深圳安居房10年後補差價轉紅本的消息,引起了軒然大波。有一種說法是,買了保障房和商品房的業主,分別都覺得自己虧了。

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隨後,樓市小作文滿天飛,很多人呼籲深圳抓緊像香港那樣全面放開,別再扭扭捏捏,抓緊搶錢搶人。

市場端,最近一個月,深圳業主積極掛盤,換房意願強烈,以價換量的行情下,核心區域個別優質盤的成交價相比年前微微上漲,比如深圳灣卓越維港南區的176平大五房、寶中壹方玖譽170平以上的部分房源。

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新房方面,可圈可點的並不多,幾乎都在降價,越是遠郊,供應量越大,開發商降幅就越猛。

比如坪山有個新盤,位於坪山大道與錦龍大道交匯處,2022年11月開盤備案價3.92萬,現在項目加推,直接把備案價下調至3.5萬,據說折後單價2.6萬起。

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上個月報道的深圳某盤單價從約4萬降至2.38萬,也是在坪山。

這是一個極度分化的市場,同質化嚴重的房子,競爭力變得越來越弱;核心板塊的稀缺資產,市場上從不缺買家。

現在的深圳,真正的好房子只有5%!你買房焦慮嗎?

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接下來的深圳樓市,微觀看選籌,宏觀看政策。

一些人總說,行情這麼差,出什麼利好政策都沒有用。

事實上,從去年到現在,深圳樓市每一次擠牙膏式的放鬆,都會釋放出一部分購買力。

從經濟上看,香港遠遠不如深圳,香港樓市全面放開後,就吸引了大量外地客。如果深圳真的像香港那樣徹底裸奔,市場也會熱起來,甚至再次領跑全國,也不是不可能。

只是操盤手目前想(敢)不想(敢)這麼做的問題。

參考國常會對房地產的最新定調,又是進一步優化房地產政策,又是加大高品質住房供給,又是市場+保障,給人一種樓市接下來可能要放大招的感覺。

高層的態度,其實很鮮明。

一是,房地產很重要,必須要想辦法穩住;

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二是,多建好房子,激發有錢人進場樓市;

三是,市場和保障各走各路,商品房可以市場化,保障房可以居者有其屋。

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用一句話來說就是——

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房住不炒時代,不等於房價不漲。

讓一部分商品房價格上漲,不僅僅是給部分富人創造賺錢效應,也是爲了更好的解決保障房問題。

深圳樓市大量的保障房,原本相比商品房有一定的價格優勢。

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但是這兩三年,隨着深圳房價持續下跌,現在很多新房的價格打完折後,和保障房的價差已經越來越小。導致的結果就是,有些廉價保障房也開始變得不好賣了。

只有在商品房價格開始上漲的時候,保障房的低價優勢才能凸顯出來。

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如果大家有經常去國外或者做外貿生意,你會發現,現在除了中國,其他國家幾乎都處於大通脹。就國內相對來說比較穩定,包括香港人都開始涌入深圳來消費了。

印鈔機不可能停歇,貨幣大放水下,優質資產的價格必然會水漲船高。

深圳買房難,賣房更難,置換更是難上加難!

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最後,做個總結:

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1、深圳樓市不會再有雨露均沾的行情,取而代之的是極度分化行情。更爲嚴格地說,我們接下來要面對的,是真正意義上的金字塔行情。產業佈局、板塊前景、產品力、圈層和學區等核心指標,都會拉開房子之間的差距。

2、受保障房供應衝擊較大的商品房,在未來會逐漸降低購買力,而核心地段的優質房產在未來會繼續創新高。

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3、從產業資源和房產升值的角度,深圳的優質板塊從東至西分別是:香蜜湖、華僑城、深圳灣、科技園、後海、蛇口、前海、寶中和碧海。也就是圍繞着福田、南山到寶中碧海的海岸線買房,通常不容易出錯。

最後再分享格雷厄姆說的一句話:

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市場就像一隻鐘擺,永遠在短命的樂觀和不合理的悲觀之間擺動。聰明的投資者則是現實主義者,他們從悲觀環境裡買進最優質的資產。

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買房和換房作爲普通人的超大額支出,同時又是極其低頻的行爲,絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇,做對了當然皆大歡喜,做錯了很可能會悔恨終身。

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